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Comment savoir si une parcelle est constructible ?

À l’achat d’un terrain, la question la plus importante à se poser est de savoir si ce dernier correspond à vos aspirations, notamment en termes de constructibilité. Pour ce faire, la loi impose au propriétaire ou au futur acquéreur d’opérer des vérifications idoines à l’aide du PLU, du certificat d’urbanisme et du cadastre. Découvrons un peu plus ces trois documents.

La consultation du PLU

Le Plan Local d’Urbanisme, en abrégé PLU, est le premier document officiel mis à disposition du futur acquéreur ou du propriétaire d’un terrain qui souhaite en apprécier la constructibilité. Dans ce document, vous aurez accès à une présentation détaillée du découpage territorial de la commune dans laquelle se trouve le terrain concerné.

Il ne vous reste plus qu’à localiser votre parcelle. En fonction de la zone dans laquelle elle se trouve, vous aurez ainsi une indication sur sa constructibilité ou non. En effet, dans un PLU figurent 4 grandes zones subdivisées en de multiples micros zones. Ce découpage se présente comme suit :

  • les zones urbaines ou zones U : ce sont des zones fichées comme constructibles et dotées de toutes les commodités urbaines (eau courante, électricité, routes d’accès…). Dans ces zones il est tout à fait possible de faire des constructions ou des agrandissements,
  • les zones à urbaniser ou zones AU : ce sont des zones moyennement urbaines qui possèdent des servitudes limitées. Elles sont constructibles et doivent devenir à la longue des zones U,
  • les zones agricoles ou zones A : dans ces zones les constructions sont admises à condition que les bâtiments à ériger soient exclusivement dédiés à l’agriculture,
  • les zones naturelles et forestières ou zones N : ces dernières sont non constructibles.

Après cette étape, vous devrez vérifier le certificat d’urbanisme pour affiner votre recherche.

La vérification du certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document administratif qui compile l’ensemble des règles applicables aux terrains suivant la zone à laquelle ils appartiennent. Deux types de certificats d’urbanisme existent : le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel.

Le premier délivré, à la demande, au bout d’un délai d’un mois par la mairie, informe le propriétaire sur les règles applicables au terrain. Il s’agit plus précisément de celles relatives à la limitation du droit de propriété, des taxes et participations inhérentes à la possession.

Le second, délivré au bout de deux mois à compter de la demande, renseigne sur l’état des équipements publics actuels et futurs desservant le terrain. Il précise si le terrain est adapté à un projet de construction. Ces deux documents ont une validité de 18 mois à compter de leur délivrance par l’administration communale.

La vérification du cadastre

Il s’agit de la dernière et de l’ultime démarche à effectuer. Elle permet d’identifier le numéro sous lequel la parcelle est répertoriée ainsi que ces dimensions et limites exactes dans le cadastre de la commune.

Pour ce faire, il vous suffira de vous rendre à la mairie de votre commune. Le service responsable du cadastre pourra vous renseigner à cet effet. Une autre option est de vous rendre sur le site web de la mairie de votre commune. Les informations relatives au cadastre y sont forcément répertoriées. À défaut, le site www.cadastre.gouv.fr fera l’affaire. Il compile à lui seul plus de 55 000 plans cadastraux consultables en ligne.